Współwłasność nieruchomości często powstaje niezależnie od woli samych właścicieli. Najczęściej jest skutkiem dziedziczenia, ustania wspólności majątkowej małżeńskiej po rozwodzie albo wspólnego nabycia nieruchomości przez kilka osób. Choć na początku taki stan prawny nie musi powodować trudności, z biegiem czasu różnice interesów współwłaścicieli mogą prowadzić do sporów dotyczących sposobu korzystania z nieruchomości, ponoszenia kosztów jej utrzymania czy decyzji o sprzedaży.
Jednym z podstawowych uprawnień współwłaściciela jest możliwość żądania zniesienia współwłasności. Celem tego postępowania jest definitywne zakończenie wspólnego prawa własności i uregulowanie sytuacji prawnej w sposób odpowiadający przepisom oraz okolicznościom konkretnej sprawy.
Prawo do żądania zniesienia współwłasności
Podstawę prawną stanowi art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Jest to jedno z podstawowych uprawnień właścicielskich i co do zasady nie może zostać trwale wyłączone. Współwłaściciele mogą jedynie umownie ograniczyć możliwość wystąpienia z takim żądaniem na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż pięć lat, z możliwością jego przedłużenia na kolejny okres.
W praktyce oznacza to, że nawet jeżeli pozostali współwłaściciele nie wyrażają zgody na podział majątku, jeden z nich może samodzielnie zainicjować postępowanie przed sądem.
Kiedy warto rozważyć zniesienie współwłasności?
Do najczęstszych sytuacji należą:
- odziedziczenie nieruchomości przez kilkoro spadkobierców,
- rozwód lub separacja i pozostawanie byłych małżonków współwłaścicielami mieszkania lub domu,
- wspólny zakup nieruchomości przez osoby, których relacje uległy zmianie,
- brak porozumienia dotyczącego sprzedaży nieruchomości,
- spory o ponoszenie kosztów utrzymania lub korzystanie z nieruchomości.
Z doświadczenia wynika, że zwlekanie z uregulowaniem sytuacji prawnej rzadko prowadzi do rozwiązania konfliktu. Wręcz przeciwnie – z upływem czasu narastają wzajemne roszczenia dotyczące nakładów, opłat eksploatacyjnych czy wyłącznego korzystania z nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli. Im dłużej trwa taki stan, tym bardziej skomplikowane staje się późniejsze rozliczenie.
W jaki sposób można znieść współwłasność?
Przepisy przewidują trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności.
1. Fizyczny podział nieruchomości
Pierwszeństwo ma podział fizyczny rzeczy wspólnej, jeżeli jest on możliwy i zgodny z przepisami prawa. W przypadku gruntów może oznaczać wydzielenie odrębnych działek, natomiast przy budynkach – ustanowienie odrębnej własności lokali, o ile pozwalają na to warunki techniczne oraz przepisy prawa budowlanego.
Nie każda nieruchomość nadaje się jednak do podziału. Sąd bierze pod uwagę m.in. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, minimalne powierzchnie działek oraz to, czy podział nie doprowadzi do istotnego obniżenia wartości nieruchomości.
2. Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli
Jest to rozwiązanie najczęściej spotykane w praktyce, zwłaszcza gdy przedmiotem współwłasności jest mieszkanie lub dom jednorodzinny.
W takim przypadku jeden ze współwłaścicieli staje się wyłącznym właścicielem nieruchomości, natomiast pozostali otrzymują spłatę odpowiadającą wartości ich udziałów. Ustalając wysokość spłat, sąd opiera się przede wszystkim na aktualnej wartości rynkowej nieruchomości.
Nie wystarczy jednak samo wyrażenie chęci przejęcia nieruchomości. Osoba ubiegająca się o jej przyznanie powinna wykazać realną możliwość dokonania spłaty pozostałych współwłaścicieli.
3. Sprzedaż nieruchomości
Sprzedaż nieruchomości następuje przede wszystkim wtedy, gdy podział nie jest możliwy, a żaden ze współwłaścicieli nie chce lub nie jest w stanie przejąć nieruchomości za odpowiednią spłatą.
W praktyce jest to rozwiązanie najmniej korzystne ekonomicznie. Sprzedaż prowadzona w trybie postępowania egzekucyjnego często skutkuje uzyskaniem ceny niższej od wartości rynkowej, dlatego – o ile jest to możliwe – warto wcześniej rozważyć ugodowe zakończenie sporu.
Rozliczenie nakładów – kwestia, której nie warto bagatelizować
Jednym z najbardziej spornych elementów postępowania o zniesienie współwłasności jest rozliczenie wydatków poniesionych na nieruchomość.
W praktyce często spotykamy sytuacje, w których jeden ze współwłaścicieli przez wiele lat samodzielnie finansował remonty, spłacał kredyt zabezpieczony na nieruchomości, regulował podatek od nieruchomości czy pokrywał koszty bieżącego utrzymania. Nie oznacza to jednak automatycznie, że wszystkie poniesione wydatki zostaną zwrócone.
Sąd bada przede wszystkim charakter poniesionych nakładów, ich celowość, wysokość oraz wpływ na wartość nieruchomości. Kluczowe znaczenie mają dokumenty potwierdzające poniesione wydatki, takie jak faktury, rachunki, potwierdzenia przelewów czy umowy z wykonawcami.
Czy warto próbować zawrzeć ugodę?
Z punktu widzenia interesów wszystkich współwłaścicieli odpowiedź w większości przypadków jest twierdząca. Ugodowe zniesienie współwłasności pozwala nie tylko ograniczyć koszty postępowania, ale również zachować większy wpływ na sposób podziału majątku.
Praktyka pokazuje, że rozwiązania wypracowane przez samych współwłaścicieli są zwykle lepiej dostosowane do ich potrzeb niż rozstrzygnięcie narzucone przez sąd. Dlatego przed skierowaniem sprawy na drogę postępowania sądowego warto przeanalizować możliwość zawarcia porozumienia, także przy udziale profesjonalnego pełnomocnika.
Podstawa prawna
Problematykę zniesienia współwłasności regulują przede wszystkim:
- art. 195–221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
- art. 617–625 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
Każda sprawa wymaga indywidualnej oceny, ponieważ sposób zniesienia współwłasności zależy od rodzaju nieruchomości, stanowiska współwłaścicieli oraz zgromadzonego materiału dowodowego. Informacje przedstawione w niniejszym artykule mają charakter ogólny i nie stanowią porady prawnej.
W celu oceny konkretnej sytuacji zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.